Bölgemizde oldukça sık rastlanan bir tablo var: Babadan, dededen yani atadan kalan bir çaylık, arazi, arsa veya ev… Yıllar geçtikçe mirasçılar çoğalıyor, hisseler küçülüyor. Kimi taşınmazı kullanmak istiyor, kimi satmak, kimi ise hiçbir işlem yapılmasına yanaşmıyor.

Sonunda mirasçılardan biri mahkemeye başvuruyor ve “Ben artık bu ortaklığı sürdürmek istemiyorum.” diyor.

Hukuktaki adıyla ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası gündeme geliyor.

Taşınmaz aynen bölünemiyorsa mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebiliyor. Bugüne kadar vatandaşın en büyük endişelerinden biri de tam bu noktada ortaya çıkıyordu: Aileden yıllardır kalan bir taşınmaz, açık artırmada üçüncü bir kişinin eline geçebiliyordu.

31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren yeni düzenleme bu konuda önemli bir değişiklik yaptı.

İlk artırmaya artık sadece mirasçılar katılabilecek.

Yeni düzenlemeye göre; taşınmazın bütün maliklerinin mülkiyeti miras yoluyla kazanmış olması ve taşınmazda mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin payının bulunmaması halinde, ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde ilk açık artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacak.

Yani örneğin babadan kalan bir çaylık arazinin dört kardeşe miras kaldığını düşünelim.

Kardeşlerden biri ortaklığın giderilmesi davası açtı ve taşınmazın satışına karar verildi. Yeni sistemde ilk artırmaya dışarıdan herhangi bir kişi girerek bu taşınmazı satın alamayacak. Önce dört kardeşe, başka bir ifadeyle taşınmazın mevcut mirasçı maliklerine satın alma imkânı tanınacak.

Bu yönüyle düzenlemenin oldukça önemli olduğunu düşünüyorum. Çünkü miras kalan taşınmazlar yalnızca ekonomik bir değer ifade etmiyor. Bazen bir aile evi, bazen mezarlıklar, bazen yıllardır işlenen bir çaylık, bazen de kuşaklar boyunca ailede kalmış bir arazi söz konusu olabiliyor.

Kanun artık bu taşınmazların aile dışına çıkmasından önce mirasçılara bir fırsat daha veriyor.

Ancak “çok düşük bedelle alırım” düşüncesi doğru değil.

Burada dikkat edilmesi gereken önemli bir ayrıntı var.

İlk artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılması, taşınmazın düşük bir bedelle mirasçılardan birine bırakılacağı anlamına gelmiyor.

Bu ilk artırmada verilecek teklifin, kural olarak taşınmaz için belirlenen muhammen kıymetin yüzde yüzünü ve kanunda öngörülen diğer tutarları aşması gerekiyor.

Örneğin bilirkişi tarafından değeri 3 milyon TL olarak belirlenen bir taşınmazın, sırf artırmaya yalnızca mirasçılar katılıyor diye 1,5 milyon TL’ye alınması mümkün olmayacak.

Dolayısıyla yeni düzenleme bir “ucuza satın alma hakkı” değil; öncelikle mirasçılara tanınmış bir satın alma fırsatı niteliğinde.

Peki mirasçılardan hiçbiri satın almazsa?

Kanun, yalnızca mirasçılar arasında yapılacak bu özel artırmanın bir defaya mahsus olduğunu açıkça belirtiyor.

İlk artırmada gerekli şartlarda satış gerçekleşmezse süreç ikinci artırmaya geçiyor. Dolayısıyla “Artık miras kalan taşınmaz hiçbir şekilde üçüncü kişiye satılamaz.” şeklinde bir sonuç çıkarmak doğru değil.

Yeni düzenleme üçüncü kişilere satışı tamamen ortadan kaldırmıyor. Sadece satışın ilk aşamasında mirasçılara öncelik sağlıyor.

Bu ayrım önemli.

Her hisseli taşınmaz bu kapsama girmiyor.

Bir diğer önemli nokta ise düzenlemenin bütün hisseli taşınmazlarda uygulanmayacak olması.

Örneğin mirasçılardan biri yıllar önce hissesini dışarıdan bir kişiye satmış ve artık tapuda mirasçı olmayan bir üçüncü kişi de malik olmuşsa, kanundaki özel şartlar ayrıca değerlendirilmek zorunda.

Bu nedenle “Taşınmaz bana miras kaldı, ilk ihaleye yalnızca aile girebilir.” demek tek başına yeterli değil. Tapu kaydının ve mülkiyetin nasıl kazanıldığının incelenmesi gerekiyor.

Miras ortaklıklarında dengeleri değiştirecek bir düzenleme!

Özellikle çok hisseli taşınmazların yaygın olduğu bölgelerde bu değişikliğin uygulamada ciddi karşılık bulacağını düşünüyorum.

Yıllardır kullanılan aile arazisinin bir ortaklığın giderilmesi davası sonucunda doğrudan üçüncü kişilerin teklifine açılması, mirasçılar açısından çoğu zaman rahatsızlık yaratıyordu. Yeni düzenleme en azından ilk aşamada mirasçılara, “Bu taşınmaz ailede kalsın istiyorsanız önce siz alın.” diyor.

Ancak unutulmaması gereken nokta şu:

Ortaklığın giderilmesi davası açıldıktan sonra “Ben satılmasını istemiyorum.” demek tek başına satışı engellemiyor. Yeni düzenleme de satış hakkını ortadan kaldırmıyor; yalnızca satış yöntemine önemli bir aşama ekleyerek olası mağduriyetlerin giderilmesi amaçlanıyor.

Bu nedenle miras kalan bir taşınmazda yıllardır çözülemeyen bir hissedarlık sorunu varsa, mesele büyüyüp satış aşamasına gelmeden önce tarafların hukuki durumlarını bilmelerinde fayda var.

Çünkü bazen yıllardır aile içinde konuşularak çözülemeyen bir mesele, mahkeme önüne geldiğinde çok daha farklı sonuçlar doğurabiliyor.

İLETİŞİM : ismailkaraca.av.tr